加快研究物业上市 万科谋划万亿市值 0

在房企纷纷转型的当下，除了万科之外，包括复星、绿地在内的一批龙头企业也在提出万亿平台目标，不过与万科不同的是，复星、绿地在金融板块的渗透更深。

邦地产记者 白亚静 发自深圳

5月22日，万科在深圳召开股东大会，现场聚集了众多中小股东，其中不乏王石、郁亮的“粉丝”。面对众多支持者，郁亮不仅首次公布了自己在万科内部立下的军令状，以及未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。

在房企纷纷转型的当下，除了万科之外，包括复星、绿地在内的一批龙头企业也在提出万亿平台目标，不过与万科不同的是，复星、绿地在金融板块的渗透更深。

一个军令状

郁亮首次公开承认，自己在内部设立了军令状，2015年的盈利目标是创造利润200亿，否则包括一线老总在内的高管团队将取消年终奖。

从财报看，近年来万科的盈利能力有下降趋势，2014年，万科的净资产收益率和净利润率分别为17.86%和10.76%，同比去年分别减少1.8和0.5个百分点。

万科方面曾表示，净资产收益率下降的原因有三点：一是地价与房价比日益提升；二是2014年是调整期，现房销售当期结算；三是新业务的投入短期内难以在收益率上体现。

郁亮认为，仅将下降归结于市场，有推脱责任之嫌，他表示万科在经营能力上还需要提升。

“回报率下降，我们很忧虑，面对股东也很羞愧”，郁亮坦言道。据他介绍，过去五年，关于经营水平的考核是，只要同样规模获得了同样利润，则年终奖不变，但是现在不能这样，他认为万科有义务提高回报率，保持不变就是后退，所以正在修改考核制度。

他称，结算收入增长没有跟上销售增长，影响了收入和利润增长，未来要加快结算周期。提高盈利能力是万科2015年的五大目标之一。

除了提升盈利，在会议现场，他还重点提到了对外合作。

去年四季度，一线城市的地价与房价比已接近66%。郁亮直言，这是一个很高的数字，跟香港不相上下了。

截至目前，土地市场的价格也没有充分调整，去年四季度土地均价相较一季度反而呈现上涨态势。这使得去年全年万科在拿地上都很谨慎。

郁亮表示今年万科的拿地节奏仍然会很从容，因为现在有3800万平方米的土地储备，足够两三年的开发，而且还没有算未来与万达合作的部分。

一位地产上市公司高管向邦地产记者表示，项目开发周期一般是两三年，如果储备地块只有两三年，意味着必须通过不断买地来补充储备，否则就会断档。就此看来，支撑郁亮从容的，或许是将从万达处获得的合作地块。

加快研究物业上市

今年万科年报发布伊始，《每日经济新闻》报道就曾指出，万科有谋划物业板块上市的意图。截至去年底，万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米，虽然，该数字在全国250亿平方米的存量面前，占比并不高，但值得注意的有两点，一是彩生活上市之前，管理面积也仅是1亿多平方米，二是万科方面表示了数量级增长的愿景。

郁亮坦言，“万科物业正准备独立发展，当然包括上市的考虑，本来希望把上市事宜放的更后一点，但发现形势不等人，所以现在正加快研究。”

现在扩张的成本已经不低，除了万科，中海、彩生活以及相当数量的房企也在物业管理的存量市场上跑马圈地。

郁亮称，我们不去改变业主和原有物业之间的合作，仅是用“睿服务模式”改变物业系统。

他表示，目前主要接触国有物业公司，因为物业这块在国企看来是包袱，规模不大，符合抓大放小政策。

在与当前第一支物业上市股比较时，郁亮说，“别人做减法有减法的考虑，我们加法有我们的考虑，万科物业必须要市场化。”在他看来，不是只有战略上差异化才能成功，比拼的应是奋斗和扎实。

市值竞赛

绿地、复星、万达等企业在谋求多平台企业上市，最终实现集团控股若干拥有高市值企业目标，从而提升企业市值规模的目的。

万科虽然也和相当一部分的金融机构展开合作，但就目前来看，其主要的合作对象仍局限在业内，如与万达合作拿地、合作开发。

郁亮表示，万科将来要从单一平台转向多业态多上市平台的控股集团，成为万亿企业，注意是市值，不是销售。

对此，郁亮解释道，物业、物流、养老、社区商业等，都是目前可以看得到的模块，“我希望万科未来能够将更多业务独立上市，成为有若干个上市平台、也是多业态上市平台的一个控股集团，整个平台加起来有1万亿市值”。

目前，绿地已手握四个上市平台，其扩张逻辑为大金融、大基建及大消费。在金融方面，绿地的做法是依托相关产业政策以及旗下楼盘项目，打造金融产业服务平台，推进集团大金融产业发展。

日前，复星集团董事长郭广昌曾对邦地产记者表示，“根据复星目前的战略，公司未来主要有两个轮子--以保险为核心的综合金融集团，以产业为基础的全球投资平台。”

在其传统地产板块上，结合其金融等资源优势，将产品的方向从住宅开发转向城市建设。在金融板块，除了保险，复星还参与民营金融业、互联网金融。

 

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