“水带财”原来是真的！深圳楼市暴雨中狂捞70亿！ 0

周末的暴雨红色预警，也没有浇灭深圳市民的购房热情。新入市的三个楼盘全部“日光”，销售总额约70亿元。

邦地产记者 白亚静

周末的暴雨红色预警，也没有浇灭深圳市民的购房热情。新入市的三个楼盘全部“日光”，销售总额约70亿元。

“3.30新政”后，深圳楼市彻底结束筑底过程，在去年反弹的基础上，开始大幅上涨。国家统计局的住宅销售价格数字显示，深圳仅上涨1.8%，但如果你聚焦热门区域，会发现房价的上涨幅度完全非理性，如半年内新房房价接连突破三万、四万的龙华片区。

周末“日光”

上述三个楼盘所在的区域，原属深圳楼市的房价洼地，但在近半年的“抢房”潮中，这些“中小板”被迅速填平，甚至有反超“蓝筹”福田片区的架势。目前，福田片区的二手房每平方米均价亦处于4万水平。

龙华片区的上涨行情，始于一宗被拍出的地块。去年10月以前，龙华乃至深圳楼市都已低迷半年有余，量价齐跌。9月30日，央行放松限贷政策后，楼市回暖，10月，深圳拍出全年唯一一块住宅用地，每平方米楼面地价2.5万元。

在拍出“地王”的鼓舞下，龙华片区迅速释放了之前市政规划的利好。邦地产记者发现，几个新盘现场甚至出现了来自香港的置业者和炒房者。去年11月，中海锦城以均价3.25万元开盘，龙华新盘房价首次“破3”，今年5月23日，中海锦城又加推项目，将龙华新房带入4万时代。

美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，龙华片区楼价“破4”不奇怪，主要缘于市政规划。目前，深圳北站商务中心的建设已全面启动。该片区还聚集了包括九方、星河COCOCity等大型商业综合体。等到广深港高铁全面开通后，深圳北站还将具有口岸功能，免过关，30分钟直达香港西九龙。

南山西丽片区的情况与龙华类似。2014年以前，入市项目寥寥无几。自从2010年市政规划将此定位成深圳硅谷和南山国际知识创新村后，包括万科、特建发在内的房企纷纷进驻，于是从2014年开始成为深圳住宅供应热区。

供需真相

一名上市房企高管向邦地产说，一方面，深圳土地供应太少，另一方面，人口净流量又持续为正，且常住人口平均年龄仅34岁，所以，在传出深圳即将成为直辖市的消息后，不少炒房者甚至来到位于深圳与惠州交界处狂买房。

的确，从2011年开始，深圳的招拍挂渠道的住宅土地供应持续走低，已逼近无地可供。2013年，仅出让三宗，共计13.2万平方米，较2012年出让面积缩减70%多。2014年，更是直接减少到只出让一宗地。这使得深圳地价每平方米从3618元（2011年）、10649元（2013年）一路上涨到25093元（2014年）。

深圳住宅市场还有来自城市更新（旧改）的项目补充，但是，深圳规土委相关负责人表示，一直以来，城市更新用地都侧重于战略性新兴产业用地，未来占比会较现在更明显。这意味着，住宅用地供应还将会压缩。

减少住宅用地的主要原因，在于深圳近2000平方公里的空间已达到了50%的开发强度，继续开发易引发生态问题。而且，深圳出让地块性质大多为产业地产。

不过，从住宅市场的几个数据上看，深圳楼市的供需似乎又并没有那么紧张。

深圳商品住宅销供比在经过2009年的高点后，整体呈下降态势。从2010年到2014年的5年间，批准上市面积为2521万平方米，销售面积1800万平方米，批准上市套数约27万，销售套数约20万套，平均供销比为0.71。这意味着，至少有30%的房源成为了库存。

另外，自从2008年新开工面积（471万平方米）与竣工面积（444万平方米）大致持平外，此后深圳的新开工面积一直远远大于竣工面积。2013年高点时，甚至达到910万平方米：196万平方米。

要知道，在2002年到2014年的13年间，上海新开工面积仅比竣工面积多了174万平方米，相当于只多了2万套住房。

深圳这座城市似乎正处于楼市大供应的前夕。

 

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